Mise en place en 1962 par André Malraux, la loi Malraux offre un cadre fiscal avantageux pour les investisseurs souhaitant contribuer à la préservation et à la restauration du patrimoine immobilier français. Le dispositif Malraux, qui devait disparaitre au 31 décembre 2023, a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2024 par l’article 14 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, permettant de dynamiser les centres-villes et de valoriser un patrimoine architectural souvent méconnu.
En mettant l’accent sur des secteurs sauvegardés et des quartiers anciens, le dispositif favorise la revitalisation de notre patrimoine bâti. En investissant dans ces zones protégées, les contribuables participent à la conservation de l’esthétique architecturale tout en profitant d’une réduction d’impôt significative, pouvant atteindre 30 % du montant des travaux.
Comme tout dispositif d’investissement en France, il est essentiel de respecter les conditions strictes d’éligibilité concernant à la fois la localisation du bien, la nature des travaux et la durée de mise en location.
Historique de la loi Malraux
Le 4 août 1962, la loi n° 62-903 voit le jour, insufflée par André Malraux alors Ministre de la culture. Son objectif : préserver et mettre en valeur le patrimoine français. Ce nouveau cadre juridique intervient alors que les centres-villes de l’hexagone connaissent une profonde mutation due à l’urbanisation des années 60. Alors que des grandes surfaces, des bureaux et autres bâtiments industriels sont créés, la notion de « secteurs sauvegardés » voit le jour pour protéger les bâtiments ayant un caractère esthétique ou historique et ceux situés à proximité. La première commune française ayant bénéficié de ce statut est Sarlat-la-Canéda, située dans le département de la Dordogne en région Nouvelle-Aquitaine.
Des Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) sont également délimitées par les communes françaises et l’Architecte des bâtiments de France.
En plus de protéger ces territoires et les bâtiments qui s’y trouvent, la loi Malraux offre des réductions d’impôt pour encourager la restauration du patrimoine historique. Pour les rénovations entreprises dans un secteur sauvegardé, l’avantage fiscal est de 30 % des dépenses engagées. Pour des travaux en zone ZPPAUP, cette réduction passe à 22 %.
Souvent confondue avec la loi Monuments historiques, la loi Malraux ne permet plus, depuis 2013, de reporter l’excédent de réduction d’impôt sur la taxe à payer.
Défiscalisation loi Malraux : optimiser votre investissement
Tous les contribuables français qui sont propriétaires ou qui investissent dans un bien immobilier (situé dans un périmètre sauvegardé) et qui effectuent des travaux de restauration peuvent bénéficier de la défiscalisation Malraux. Cependant, l’ensemble des travaux pouvant durer un voir deux ans, la défiscalisation loi Malraux s’adresse particulièrement à un public bénéficiant d’une fiscalité très élevée. En effet, il est recommandé que le propriétaire soit situé, au moins, dans les tranches d’imposition supérieures à 41% pour pouvoir entreprendre ce type de défiscalisation immobilière. La loi Malraux offre un avantage fiscal important pour ceux qui souhaitent investir dans le foncier « historique ».
Où bénéficier du dispositif Malraux ?
Les logements donnant droit à cette défiscalisation immobilière, doivent être situés dans :
- Une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé (ZPPAUP) ;
- Une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ;
- Un secteur sauvegardé pour des motifs d’ordre esthétique, historique ou culturel;
- Ou un quartier ancien dégradé (QAD)
NOUVEAU: Depuis le 8 juillet 2016, ces 3 dispositifs sont regroupés sous un régime unique dit des « Sites patrimoniaux remarquables« .
Quels types de travaux sont concernés?
Les travaux éligibles à la défiscalisation la loi Malraux, sont :
- le travaux de démolitions
- les travaux de reconstitution de toiture
- les travaux de murs extérieurs d’immeubles existants
- les travaux de transformation de logement
- les travaux déclarés d’utilités publiques
- les travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes
- les travaux de réparation et d’entretien, d’amélioration de l’habitation (sauf agrandissement)
Réduire ses impôts avec Malraux
Le propriétaire du logement peut bénéficier d’une réduction d’impôt égale à :
- 22 % du montant des dépenses pour un bien immobilier situé dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ;
- 30 % du montant des dépenses pour un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé et les quartiers anciens dégradés (QAD)
De plus, l’investisseur participe grandement à la restauration et au maintient de logements anciens faisant partis de notre patrimoine national. Restaurer ce type de bien permet d’entretenir la mémoire de ces lieux et de perpétuer l’Histoire. La défiscalisation Malraux permet de pouvoir « récompenser » les investisseurs qui entreprennent d’importants travaux dans le but de contribuer au maintient et à la conservation de lieux anciens.
Quelles sont les conditions d’un investissement locatif Malraux ?
Dans le cadre de la défiscalisation loi Malraux, la réduction d’impôt est conditionnée à certains engagements, comme toutes les lois immobilières.
- Le propriétaire des lieux doit mettre en location son bien dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux.
- Le propriétaire ne peut pas conduire lui-même les travaux, il doit obligatoirement confier cette tâche à une entreprise privée. La totalité du chantier, l’achat des matières premières et la main d’œuvre, doit être conduite par un professionnel (architecte des Bâtiments de France).
- La réduction d’impôt est proportionnelle au montant des travaux engagés pour la rénovation du logement dans une limitation de 100 000 € par an.
Peut-on investir en Malraux en SCPI ?
Oui, il est tout à fait possible d’investir en loi Malraux via une SCPI (Société Immobilière de Placement Immobilier). La SCPI est une structure d’investissement collectif permettant à de nombreux investisseurs de mettre en commun leurs fonds pour acquérir un patrimoine immobilier locatif.
Cette solution permet de mutualiser le risque et les démarches liées à l’investissement Malraux. Les SCPI Malraux sélectionnent des immeubles anciens situés dans des secteurs protégés et financent d’importants travaux de restauration sous le contrôle de l’Architecte des Bâtiments de France. En contrepartie de cet investissement, les associés bénéficient d’une réduction d’impôt significative.
Cependant, investir dans une SCPI Malraux implique de respecter des conditions strictes :
- l’investisseur doit détenir la pleine propriété des parts,
- la SCPI doit investir au moins 30 % de ses capitaux propres dans l’acquisition de biens immobiliers éligibles au dispositif Malraux (situés dans des secteurs sauvegardés, des quartiers anciens dégradés, etc.). Au moins 65 % des capitaux propres doivent être consacrés à la réalisation des travaux de restauration.
- les logements doivent être loués nus pendant au moins 9 ans.
- Les investis
En cas de non-respect de ces règles, les avantages fiscaux peuvent être remis en cause.
Page mise à jour le 29/07/2024